Chcete prodat komerční nemovitost sami?
Pomůžu vám – i když si mě nevyberete.
Kupující jsou profesionálové – investoři, developeři, firmy. Lidé, kteří do prodeje vstupují dobře připraveni, prodají za lepší cenu a bez komplikací.
Komerční nemovitost kupuje investor, firma nebo developer. Kupující kalkuluje výnos, riziko a návratnost investice. Emoce nehrají roli, čísla ano.
Průměrná doba prodeje kancelářského nebo obchodního prostoru je 6–18 měsíců.
Správně identifikovaný kupec = kratší prodej a vyšší cena.
| Typ kupce | Co hledá | Klíčový faktor |
|---|---|---|
| Privátní investor | Výnos 5–8 % p.a. | Nájemce, délka smlouvy |
| Institucionální investor | Objekty 50M+ Kč | Triple net lease |
| Developer | Potenciál přestavby | Územní plán |
| Firma | Provozní parametry | Dostupnost, parkoviště |
| Zahraniční investor | Praha, prémiové lokality | Právní čistota, ESG |
Profesionální kupci provádějí hloubkovou prověrku (due diligence). Připravte si dopředu:
- Výpis z katastru – všechny parcely, zástavy, věcná břemena
- Kolaudační rozhodnutí – včetně všech změn a přístaveb
- Nájemní smlouvy – délka, výše nájmu, kauce, indexace
- Přehled provozních nákladů za poslední 3 roky
- Revizní zprávy – elektro, výtahy, klimatizace, hasicí zařízení
- Energetický průkaz (PENB) – povinný při prodeji
Profesionální kupci používají výnosové metody. Výnosová metoda (cap rate):
Cena = Čistý roční příjem ÷ Cap rate
Příklad: roční nájem 600 000 Kč, cap rate 6 % → hodnota 10 000 000 Kč.
| Typ nemovitosti | Cap rate v Praze |
|---|---|
| Prémiové kanceláře | 4,5 – 5,5 % |
| Retail (obchodní ulice) | 5 – 6,5 % |
| Průmysl / logistika | 5,5 – 7 % |
| Kanceláře mimo centrum | 6,5 – 8,5 % |
IM je základní prodejní dokument. Bez něj profesionální kupci vaši nabídku ignorují. Musí obsahovat:
- Executive Summary – klíčové parametry na 1 stránce
- Popis nemovitosti – výměra, technický stav, specifikace
- Nájemní situace – nájemci, délka smluv, WAULT
- Finanční přehled – roční příjem, provozní náklady, NOI
- Fotodokumentace a plány
Komerční nemovitosti se neprodávají jako byty – nestačí dát inzerát na Sreality a čekat.
- Specializované portály: 108Agency.cz, Knight Frank, Savills
- LinkedIn – přímé oslovení investorů a developerů
- Investment brokeři – pro nemovitosti nad 20M Kč
Pro nemovitosti nad 5M Kč vždy zvažte spolupráci s makléřem specializovaným na komerční segment.
Due diligence trvá 2–8 týdnů. Připravte si Data Room – online složku se všemi dokumenty pro prověřené zájemce po podpisu NDA.
- Právní DD – titul, zástavy, nájemní smlouvy, spory
- Technická DD – stav budovy, revize, ekologická zátěž
- Finanční DD – nájemní příjmy, náklady, pohledávky
Rezervační poplatek: 1–3 % nebo 200 000–500 000 Kč pevně.
DPH – prodej komerční nemovitosti může podléhat DPH (21 %). Závisí na stáří stavby. Konzultujte s daňovým poradcem.
- Žádné Information Memorandum – profesionální kupci vaši nabídku ignorují
- Špatně nastavený cap rate – cena odvozená od m², ne od výnosu
- Nepořádek v nájemních smlouvách – chybějící indexace, kauce bez dokladů
- Skrytá ekologická zátěž – starší průmyslové objekty
- Zapomenutá DPH – může výrazně změnit výslednou cenu
- Přímý převod bez úschovy – riskujete vše
Chcete prodat bez stresu?
Zavolejte mi.
Bezplatná konzultace · Praha a okolí · RE/MAX Partner