Zdědili jste byt, koupili nový a nevíte co se starým, nebo chcete uvolnit kapitál? Otázka „pronajmout, nebo prodat" nemá jednu správnou odpověď – ale má jasnou matematiku. A ta vám odpoví lépe než jakýkoliv obecný názor.
Projdeme konkrétní čísla pro pražský trh v roce 2026, daňové dopady obou variant a rozhodovací rámec, který funguje pro každou situaci.
Matematika pronájmu vs. prodeje
Vezměme konkrétní příklad: byt 2+kk, 55 m², Praha 6, tržní hodnota 6 500 000 Kč, dosažitelný nájem 22 000 Kč/měsíc.
| Varianta pronájem | Kč / rok |
|---|---|
| Hrubý příjem z nájmu (22 000 × 12) | 264 000 |
| Prázdné měsíce, výpadky (−5 %) | −13 200 |
| Správa, pojištění, drobné opravy (−8 %) | −21 120 |
| Daň z příjmu 15 % (po 30% paušálu) | −27 720 |
| Čistý roční příjem z pronájmu | ≈ 201 960 |
| Čistý výnos na hodnotu nemovitosti | ≈ 3,1 % p.a. |
Alternativa: prodat a investovat. 6 500 000 Kč vložených do diverzifikovaného portfolia (státní dluhopisy, ETF) může při konzervativním výnosu 4–5 % p.a. přinést 260 000–325 000 Kč ročně čistého – bez starostí s nájemníky, opravami nebo neplatičem.
⚠️ Výnos vs. apreciace
Do matematiky pronájmu je nutné zahrnout i potenciální růst hodnoty nemovitosti. Pokud ceny bytů porostou o 3–4 % ročně, celkový výnos (yield + apreciace) může dosáhnout 6–7 %. To ale závisí na trhu – a budoucí vývoj nikdo nezaručí.
Daňové dopady obou variant
📋 Pronájem – daně
- → 15 % daň z příjmu (nebo 23 % nad limit)
- → Paušální výdaj 30 % nebo skutečné výdaje
- → Možnost odpisování (1,5–3 % ročně)
- → Každoroční povinnost daňového přiznání
💰 Prodej – daně
- → Osvobozeno po 2 letech (s bydlištěm)
- → Osvobozeno po 10 letech (bez bydliště)
- → Jinak 15 % z rozdílu kupní × prodejní cena
- → Jednorázové – pak žádné další daňové závazky
💡 Osvobození od daně je klíčové
Pokud jste v pásmu daňového osvobození (vlastníte déle než 2 roky a byt jste obývali), prodej je z daňového hlediska výrazně výhodnější než pronájem, kde platíte daň každý rok bez výjimky. Konzultujte s daňovým poradcem.
Rizika pronájmu, která se nepočítají
Tabulkový výnos 3,1 % nevypovídá o jedné věci: čase a stresu. Pronájem je pasivní příjem s aktivními povinnostmi.
Problémový nájemník
Neplatič nebo nájemník, který byt poškodí – soudní vymáhání trvá měsíce až roky.
Neočekávané opravy
Kotel, bojler, spotřebiče – velká oprava může smazat celoroční výnos.
Prázdné měsíce
Každý prázdný měsíc sníží roční výnos o 8,3 %. Dva prázdné měsíce = −16,6 %.
Právní komplikace
Ukončení nájmu při problémovém nájemníkovi je časově a finančně nákladné.
Kdy pronajmout a kdy prodat?
| Pronajměte, pokud… | Prodejte, pokud… |
|---|---|
| ✅ Nepotřebujete kapitál ihned | 💰 Chcete uvolnit peníze na jinou investici |
| ✅ Byt je v lokalitě s vysokou poptávkou po nájmech | 💰 Jste v pásmu daňového osvobození |
| ✅ Máte záložní finanční prostředky na opravy | 💰 Trh je na maximu a čekáte stagnaci |
| ✅ Umíte spravovat pronájem nebo máte správce | 💰 Nemáte čas nebo chuť řešit nájemníky |
| ✅ Dosahujete hrubého výnosu > 5 % p.a. | 💰 Hrubý výnos je pod 4 % p.a. |
Časté otázky
Kdy se víc vyplatí prodat byt než pronajímat?
Prodej je lepší volbou, pokud potřebujete kapitál na jinou investici s vyšším výnosem, pokud je hrubý výnos z pronájmu nižší než 4 % ročně, nebo pokud jste v pásmu daňového osvobození (vlastníte déle než 2 roky a byt jste obývali) a trh je na historickém maximu.
Jaký je průměrný výnos z pronájmu bytu v Praze v roce 2026?
Hrubý výnos z pronájmu bytů v Praze se pohybuje mezi 3,5 a 5 % ročně. Po odečtení nákladů (správa, opravy, pojištění, prázdné měsíce) je čistý výnos zpravidla 2,5–3,5 %. Záleží silně na lokalitě a stavu bytu.
Musím z pronájmu platit daň?
Ano. Příjem z pronájmu se zdaňuje 15 % (nebo 23 % u nadlimitní části). Při paušálním výdaji 30 % je efektivní daňová sazba přibližně 10,5 % z hrubého nájmu. Alternativně lze uplatnit skutečné výdaje (odpisy, opravy, pojištění).
Mohu byt prodat i když je pronajatý?
Ano, byt s nájemníkem lze prodat. Nájemní smlouva na dobu neurčitou přechází na nového vlastníka. Byt s nájemníkem se prodává hůř a zpravidla za nižší cenu – kupující z řad investorů ji berou, ale chtějí slevu 5–15 %.
Chcete prodat bez stresu?
Zavolejte mi.
Bezplatná konzultace · Praha a okolí · RE/MAX Partner