Kupující se rozhoduje v prvních třech vteřinách. Online. Při scrollování inzerátů. Pokud úvodní fotografie nezaujme, klikne dál – a váš byt nikdy nevidí naživo.
Dobrou zprávou je, že správná příprava bytu na focení a prodej nestojí desetitisíce. Špatnou zprávou je, že bez ní přijdete o statisíce na prodejní ceně nebo o týdny na trhu.
Co se vyplatí udělat před prodejem
Tato investice má nejlepší poměr cena/výnos. Každá z nich zvyšuje buď prodejní cenu, nebo rychlost prodeje – nebo obojí:
| Co udělat | Orientační cena | Návratnost |
|---|---|---|
| Hloubkový úklid (včetně oken a spár) | 2 000–5 000 Kč | 🔥 Vysoká |
| Nový nátěr zdí (neutrální bílá / světlá šedá) | 3 000–8 000 Kč | ✅ Dobrá |
| Výměna starých svítidel za LED | 1 000–3 000 Kč | ✅ Dobrá |
| Oprava drobných závad (kapající kohoutek, vrzající dveře) | do 2 000 Kč | 🔥 Vysoká |
| Profesionální fotograf | 1 500–4 000 Kč | ✅ Dobrá |
| Půdorys bytu (2D plán) | 500–1 500 Kč | ✅ Dobrá |
Co jsou vyhozené peníze
Tady prodávající nejčastěji plýtvají. Investice se buď nevrátí vůbec, nebo kupující přestaví vše podle svého vkusu tak jako tak:
Rekonstrukce kuchyně nebo koupelny (80 000–300 000 Kč)
Kupující si vybere svůj vkus sám
Nové parkety v celém bytě (30 000–80 000 Kč)
Pouze pokud jsou v havarijním stavu
Luxusní interiérové doplňky (umění, vázy) (5 000–30 000 Kč)
Kupující si je neodnese
Nová kuchyňská linka (40 000–150 000 Kč)
Málokdy se plně vrátí v ceně
Jak nafotit byt, aby inzerát prodával
Foťte za denního světla
Ideálně dopoledne nebo odpoledne podle orientace bytu. Žárovkové světlo na fotkách působí levně a tmavě. Rozsvěťte všechna světla i přes den – přidává teplo a vzdušnost.
Fotit z rohů místností
Rohy maximalizují zobrazený prostor. Nikdy nefoťte rovně na stěnu – místnost pak vypadá menší a plošší, než je.
Horizontální formát vždy
Všechny fotografie musejí být horizontální (landscape). Portréty (na výšku) na realitních portálech vypadají amatérsky a špatně se zobrazují.
Přiložte půdorys
Inzeráty s půdorysem generují výrazně více prohlídek. Kupující potřebuje pochopit dispozici dřív, než přijde osobně. Půdorys pořídí geodet nebo architekt za 500–1 500 Kč.
Minimálně 15–20 fotografií
Foťte vše: každou místnost z více úhlů, koupelnu, výhled z okna, vstup do domu, sklep, parkovací místo, společné prostory. Kupující, který vidí vše online, přijde na prohlídku připravený.
Tipy pro každou místnost
Obývací pokoj
- →Odstraňte 30–40 % věcí z poliček a odkládacích ploch
- →Jedna barevná dekorace (polštář, přikrývka) jako vizuální kotva
- →Skryjte kabely a prodlužovačky
Kuchyně
- →Pracovní deska zcela prázdná (žádné spotřebiče)
- →Čisté dřezy a baterie doleštěné do lesku
- →Nová utěrka a malá rostlina jako jediné doplňky
Koupelna
- →Žádné osobní potřeby viditelně
- →Čistá sprchová zástěna nebo záclona
- →Složené ručníky, jako v hotelu
Ložnice
- →Ustlaná postel s neutrálním ložním prádlem
- →Žádné věci pod postelí ani na nočních stolcích
- →Skříně a šatníky zavřené
Časté otázky
Vyplatí se home staging před prodejem bytu?
Základní home staging (úklid, depersonalizace, správné osvětlení) se vyplatí vždy a stojí minimum. Profesionální staging s nájemným nábytkem se vyplatí u prémiových nemovitostí od 8–10 mil. Kč, kde může zvýšit cenu o 3–5 %. U standardního bytu je návratnost nejistá.
Je nutné najmout profesionálního fotografa?
Pro standardní byt postačí moderní smartphone a správná příprava – čistota, denní světlo, fotky z rohů místností. U nemovitostí nad 6 mil. Kč se profesionální fotograf (1 500–4 000 Kč) vždy vyplatí. Špatné fotografie jsou nejčastější důvod, proč inzeráty generují minimum prohlídek.
Co bych měl/a rozhodně uklidit před focením?
Vše osobní: rodinné fotografie, dětské kresby na lednici, oblečení na věšácích, toaletní potřeby v koupelně. Kupující si musí umět představit sebe v bytě – ne vás. Dále: kuchyňská linka bez spotřebičů na pracovní desce, prázdné regály od knih na dvě třetiny.
Co se absolutně nevyplatí dělat před prodejem bytu?
Kompletní rekonstrukce koupelny nebo kuchyně – výběr kupujícího se nemusí shodovat s vaším, a vrácenou hodnotu nikdy nedostanete celou zpět. Luxusní interiérové doplňky, které si kupující neodnese. Nové parkety v celém bytě, pokud nejsou v havarijním stavu.
Chcete prodat bez stresu?
Zavolejte mi.
Bezplatná konzultace · Praha a okolí · RE/MAX Partner